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做好財務規劃 頭期款也能借

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2016-06-19

蘋果日報/陳英寰、莊亞築

小蔡這家人想要買房,得先湊足一筆自備款,房貸部分,銀行業者估算小蔡的家庭月收入,最多可承受起900萬元的房貸,如果小蔡與太太都在優質企業工作且信用條件良好,就算沒用到政府提供的青年優惠貸款,房貸利率也有機會談到2%以下。
想要晉升有房階級,光要湊足自備款,就讓不少購屋者傷透腦筋,更別說後續長達20至30年的房貸負擔,統計近年來購屋者準備自備款的方式,除了儲蓄以外,向親友借錢、父母贊助也很常見,或者靠標會錢、變賣股票等方式拿出頭期款,近期貸款利率低檔,靠另借信用貸款、建商無息貸款等方式,也可湊足自備款,一圓成家夢想。
條件佳 銀行房貸好談
銀行業者透露,近年來銀行資金充裕,一般只要信用良好、有還款能力者,要借房貸並不難,不論是中古或新成屋,一般都能借到房屋鑑價的7至8成,且利率可在2%以下,若以小蔡這家人為例,家庭月收入有9萬元,估計每月房貸能還款金額上限可到4萬5千元,最多可負擔900萬元的房屋貸款。
此外,財政部於今年初宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元,最高可貸8成,並可與內政部「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用,減輕青年購屋的壓力,小蔡一家也很適合此方案。
至於想靠信用貸款方式來補足自備款,銀行業者建議,如只是一般公司行號的上班族,盡量不要房貸之外再多借信貸,以免增加自身的還款壓力,不過若是軍公教人員或醫生等職業穩定、高收入的專業人士,不少人也是會以信貸方式補足自備款,信貸利率則依個人信用分數不等,3至6%都有,談判空間很大,與早期相比利率已降低許多。
房貸省息小叮嚀
1 設定合適利率
2 挑對銀行還款方案
3 規劃房貸年限及還款方式
4 善用政府優惠方案 認真挑 適合自己利率
購屋族申請房貸一定要貨比三家,因為房貸利息直接影響購屋成本,利息差一碼長年下來費用是很可觀的!依照銀行房貸的浮動利率標準,可分為三種還款類型,一、固定型房貸:利率不受市場浮動而影響,但是利率比指數型利率高,適合有長期還款準備的購屋族、雙薪家庭。
二、指數型利率:隨市場利率變動而作調整,由於利率的定價是公正且透明的,所以適合有規律薪水的上班族。三、組合型房貸:指數與固定利率雙重搭配,好處是市場利率上升時,固定利率不會隨之起舞;當市場利率下修時,則可以機動調整符合當下的利率水準,適合規避升息風險的民眾。
陷阱多 挑對省息方案
除了選擇適合自己的還款利率外,利率結構也必須弄懂。市場上通常分為「一段式房貸」、「二或三段式利率」和「利率遞減型房貸」,這些利率結構通常會隨著還款期間的長短,而有較優惠的利率。銀行房貸產品多,有時結合儲蓄、保險或其他理財工具包套成專案,但也因此讓人看得霧煞煞!現階段大都以「理財型房貸」、「抵利型房貸」、「保險型房貸」和「保證保險型房貸」為最常見的貸款方案。
而決定房貸還款的方式又可分為:一、本息平均攤還:在利率不變的條件下,每月固定攤還本金及利息,因為容易掌握每月支出,所以適合固定領薪水的上班族。二、本金平均攤還:每月固定攤還巨額本金,但利息是逐月遞減的,適合還款初期擁有大筆預算的購屋人,可以節省較多的利息支出。
新成屋 建商無息貸款
另外,若是購買新成屋,自去年起便有不少建商主動提供無息貸款,或者1成頭期款其餘採無息貸款方式,這些都是可以解決頭期款不足的管道,不過必須要注意的是,雖透過建商取得全額或部分頭期款項,比較常見的有年繳制與月繳制,年繳制就是一年還款一次,月繳制有2年24期或3年36期不等的辦法。
以小蔡的家戶條件實際計算,如果新屋總價設定為1000萬元,銀貸保守估8成,那大約是200萬元的頭期款,全額向建商貸款並採月繳制,用2年24期攤提,每個月還款高達8萬3千多元,3年36期攤提,每個月也要5萬5千多元,同時別忘了,銀行貸款此時跟著啟動,就算寬限期只還息不還本,相加起來也是極為可觀的金額。
如果真要向建商無息貸款,建議掌握「部分」及「年繳」兩大原則,像是上述總價1000萬元的新成屋,不要超過總價的1/10為基準,意即無息貸款金額最好不超過100萬元;再者,年繳制的還款方式會比月繳制來得好,何以這麼說?如果為月繳制,幾乎很難有多餘的錢去從事其他理財,年繳制的話會較有空間來審慎規劃,雖繳納總數不變但確實有所差別。 青年貸款 Q&A
A:青年貸款的申請資格?
凡年齡在20歲以上,且名下無自有住宅即可申請,已婚則自身與配偶及未成年子女名下皆無自有住宅才可申辦。
A:哪裡才可申辦青年貸款?
「青年安心成家購屋優惠貸款」僅於臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行此8大公股銀行承作辦理。
A:青年貸款的申請及撥款期限?
申請日至105年12月31日止,而撥款日則最晚不得超過106年3月31日。
此外須注意,由於105年1月1日財政部才將最高撥貸金額調至800萬元,因此,105年1月1日前已申請但尚未撥貸或105年1月1日後新申請者才可適用,若在104年12月31日(含)前即撥貸者,便不能以改貸、增貸或轉貸的方式提高原500萬元的額度。

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