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高雄建商變相降價 攻首購族

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2015-08-02

經濟日報/記者林政鋒/高雄報導


  高雄房市進入長期盤整,殺價風氣愈來愈盛,而且幅度擴大,由於首購產品的供給量暴增,為加強房屋去化,建商祭出低自備款、送家電、贈裝潢等變相降價措施,積極滿足金字塔「地下室」客層的需求,獲得不錯的成果。


  米多司廣告協理蔡宸祐表示,房地合一後的高雄房市,房價仍不易下修,主要原因在於,多數建商評估後,不認為輕易降價是合理的做法,當前投資客雖然退場,自住客仍在場,雖然自住客勇於殺價且需求量固定,但建商就算降價,能增加的銷售率有限,賣出後獲利縮減,自然不願意隨便降價。


  此外,投資客以高槓桿的房市操作,降價10%其侵蝕的本金可能高達50%至100%,既然如此只好想辦法周旋到底了。尤其目前更多的房子在大眾身上,房地產的所有者不只是建商,主要的組成份子是普羅大眾,購屋者雖然希望建商降價,卻絕不容許自己的家降價。


  蔡宸祐指出,現階段房市的交易成本極高,就算平近平出花費還是非常可觀,非不得已很難降價出售,結合國人有土斯有財觀念,以及利率低讓持有人願意長期抗戰來等待市場變化轉向,都是賣方降價意願不高的重要關鍵。


  多空對峙的局面下,許多殷實建商與專家認為,房價下跌已經不是趨勢,而是現在進行式,但也因還未出現空慌性賣壓,導致成交量出不來,雖然口袋深的建商可能還會再撐二、三年才考慮降價,但市場可能每年跌個5%至10%,房市名嘴甚至預言將進入長達八年盤整期。


  業者表示,房市泡沫早已存在,會不會破如今要看遺贈稅。若明年遺贈稅調高,泡沫可能會破,對房市不利,房地合一稅通過後,等於在短短兩年間,幾乎一次性上調持有稅、交易稅及資本利得稅,「所以市場瞬間急凍,是硬著陸。」日前立法院、財政部所討論的「上調遺贈稅」構想,才會是壓垮房市的最後一根稻草,只要確定調高,房價可能馬上再跌15%到20%。 


  面對市場轉空,建商的因應做法也相當多元。蔡宸祐指出,有些建商採用存貨調整的方式,包括拉長土地進入開發時點、放慢施工期間、拉長成屋持有期間,進而使整個營業周期大幅拉長等方式,達到守住房價目的。


  另投資客面對此一趨勢,主要採取拖字訣應對,例如與建商談判爭取買回或緩衝時間或減價空間等。積極找尋接手對象,可能平價或折價轉出。不得已找人頭登記或降低自備及拉高貸款成數,來達到無痛移轉或降低損失的目的。業界表示,當前最令專家不解的就是明明房地產景氣不佳,成交量萎縮到窒息,為何各項房價指標不是持平就是小修,房價無法像股市量縮就往下修正?


  重點在於股市有集中、即時、效率等特色,而房市為個別、長時、多變的特質,所以能抗跌。但整體而言,建商已經祭出多重的變相價降方式,吸引首購買氣,讓金字塔地下室最底層的購屋者出手,成為當前房市重要動能。

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