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出售房地 費用從買賣差扣除

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2012-08-07

工商時報/林淑慧


  民眾出售房地產時,如未明確劃分房屋和土地價格,相關費用的減除方式並未統一。財政部賦稅署昨(6)日發布新釋令,個人出售房地的相關費用,應自房地買進及賣出總額的差額中減除,再按售出時的房地比例,計算房屋交易所得,以此課徵所得稅。


  財政部官員指出,依所得稅法第14條規定,房地財產交易所得的計算方式,須以交易時的成交價,扣除原始取得成本,以及仲介費、代書費、土增稅、契稅等必要費用,再按照總額的差價比照出售時房屋評定現值,占土地公告現值加上房屋評定現值的比例,來計算在這筆交易中獲利多少。


  財政部曾於民國83年間發布釋令,民眾出售房地產時,如未明確劃分房屋和土地價格,必須以房地買進總額和賣出總額的差價,計算交易損益,而不能再依房屋評定現值占土地公告現值加房屋評定現值的比例來計算。


  官員表示,有關買賣房地的相關費用,過去並未統一減除方式,造成實務上的做法不一,財政部因此比照房地取得成本計算原則,將必要費用的計算減除原則,明文訂定為自房地買進總額及賣出總額的差額中減除,以簡化稽徵程序。


  舉例而言,甲君於95年度以1,500萬元置入房產,其仲介費、代書費、契稅等相關費用共100萬元;甲君又在98年度出售房屋土地,出售金額共2千萬元,其財產交易所得為房地收入2千萬元減去成本1,500萬,再減除必要費用100萬元,共400萬元。


  依稅法規定,土地交易所得免稅,只課徵土地增值稅。房屋的交易所得應併入綜合所得稅申報


  以上例而言,財產交易所得是400萬元,再按售出時的房、地比例,計算地上物(房屋)交易所得,併入個人綜所稅。


  官員表示,個人出售房地產最好主動提示買進和賣出價格,並出具買賣契約書和收付價款憑證,經稅捐稽徵機關查證屬實後,計算財產交易所得。民眾如果可以分別提出買賣時房屋和土地的個別價格,最為便利;但如果不能,就必須按照總額的差價,再乘上出售時房屋評定現值,占土地公告現值加上房屋評定現值的比例,來課徵所得稅。


  如果在買賣交易中不賺反虧,也可依所得稅法規定,從當年度或往後三年度之內的財產交易所得中扣除。財政部表示,這項新的解釋令公布後,即日起改行新制,希望民眾在計算交易損益時特別注意。

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