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薪水族的小套房投資術

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2011-12-07

文章來源/Her 雜誌 採訪/林依儂  

現代女性在經濟上獨立自主,許多人都選擇投資房地產,透過完善規劃,不僅能一圓成家的夢想,還能夠因此獲利!不論妳是未婚的粉領族還是已婚的上班族,只要能掌握投資要領和正確的理財態度,妳也能輕鬆成為「有殼一族」!


投資買房,時機對了嗎?


‧小宅當道,吸引女性投資客

最近幾年,台灣的房地產市場掀起一波波小套房的投資熱潮,其中又以女性投資客為多。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,相較於一般住宅、豪宅,小套房具有幾項特點:坪數小、單價低、總價低,這幾項特點使得小套房特別容易受薪水階級的青睞。此外,由於近年來女性經濟自主能力大幅提升,單身、晚婚、甚至不婚的比例也隨之增高,對於許多女性朋友來說,買一個專屬於自己的小窩,既實際又不至於負擔過大,投資套房就如同投資自己,報酬率比投資男人還要高呢!


‧投資房地產,風險相對低

以常見的投資種類來區分,股票、基金的特色是現金兌換性高,但也容易受到國際政經情勢波及,在短期內出現劇烈震盪。房地產雖變現性較低、投資金額龐大,但若眼光佳,挑對投資地點,價格不易在短期內大幅變動,適合長期投資,比起股票、基金,不動產的風險較低、穩定性較高;再加上不動產給予人們相對真實的存在感,也因此提升了女性投資時的安心度。


‧投資小套房仍有其風險存在,要注意以下事項 :

1. 地段較差者,當房價下修,該地區小套房必定優先下跌
2. 市場景氣不佳時,低總價的小套房是最容易優先被拋售的
3. 當投資小套房用途非為自住時,銀行考量呆帳風險,投資客較難爭取到低利率、高成數的優惠。


妳,適合投資套房嗎?

社區戶數越多出入份子就越複雜,所以單身女子選擇社區時,最好選擇戶數少、住戶單純的社區,且戶數多的社區維護不易,日後在轉手時同質性產品多,價格就比較差相反的戶數少的社區,管理方邊,同質性低日後轉售時價格較漂亮。


‧審慎評估財務狀況

許多女性在購物時,未經思考,導致積欠銀行數筆卡債,還不出來的窘境,因此,了解自己有多少籌碼,以及未來十年內的理財規劃,都是看屋前的首要考量。一般建議買房至少要準備3成以上的自備款,例如:假設欲購買 600 萬元的套房,至少手頭上要準備 200 萬,如果自住房屋貸款順利向銀行爭取到 8 成,每月的本息攤還就是 2 萬元;依循「 333 原則 」回推,保守估計,一個月至少要有六萬元的薪水,此時就應該評估自身的經濟狀況是否符合投資資格。此外,以上述例子來說,最好還能預留 50 ~ 80 萬的周轉金,如果未來有任何像是失業、生病等突發狀況,無法領到薪水時,才有辦法如期支付房貸。


‧掌握 333 原則

何謂「 333 原則」呢?就是將每個月的薪水分成 3 部份,其中的 1 / 3 用來繳交每個月的購屋貸款,1 / 3 支付生活開銷,1 / 3 則是儲蓄理財;在買房前必須先精算過每月可支付的房貸金額,不宜超過薪水的三分之一。邱太煊表示,了解自身的財務狀況後,女性投資客出手時,切勿好高騖遠,務必掌握「 333 原則」,其最大的優點在於支出穩定,還能固定存款,雖然看似簡單,但倘若能確實執行,就可避免收支不平衡的狀況。


‧潛力股必備:交通、地段、安全

專家認為,不論投資套房的目的為出租還是自住,看屋前都要考慮到未來的脫手性,便利交通、安全性及好地段是潛力股套房的黃金三要素。


‧交通

投資套房最重要的,就是選擇交通便利之處。「逐捷運而居」已逐漸成為都市人的居住型態,住在捷運站附近不僅通勤方便、生活機能佳,未來也較有增值潛力,絕對是購買小套房的必要條件。


‧地段

選擇精華地段也十分重要,像是市中心商圈、明星學校附近地區不易被取代,即使房地產市場不景氣房屋的保值性及抗跌性還是高出許多。此外,良好地段也有助於向銀行申請到高成數的貸款,因此慎選地段,未來才能做更完善的規劃。


‧安全

擁有良好管理與保全的公寓或大樓,往往受到女性喜愛。台灣房屋曾作過一項《女性購屋居家安全調查》高達 37 % 女性最在意居家有無保全,其次為是否鄰近八大行業,顯示居住環境安全與治安對於女性購屋的重要性是不容忽視的。


熱門的套房種類與市場趨勢

根據台灣房屋的分析調查,以台北市中心來說,目前熱門的套房投資市場可依不同目標群與投資者需求,分為下列幾個區塊:信義區、大安區、中山區。


‧粉領族獨鍾信義區

信義區不僅是台北市商業金融重鎮,許多 A 級辦公大樓都進駐於此;同時也是國內百貨最密集之處、交通的匯聚點,其周邊的小套房有高達七成以上皆為未婚的粉領族。選擇居住於這區的女性,大多重視交通、娛樂機能,其鄰近的捷運共構建案,如:永春EAT、元大 101……,都非常搶手,平均 85~90 萬 / 坪。


‧媽媽族搶攻大安區

年輕粉領族因尚未成家,故嚮往熱鬧的市區;而中年的媽媽族,投資時大多考量到孩子們的學習成長,用來設籍的小套房因此成為投資客們的廝殺戰場。像是台北市的新生國小、師大附中等明星學區附近,都是父母們搶破頭的區塊,物件一釋出,馬上就又被買走,房價直直漲,每坪單價破百萬早已不足為奇。


‧特殊客群鎖定中山區

中山區的套房市場因其商業型態而顯得獨特。邱太煊說明,中山區林森北路一帶因八大行業盛行,投資客主要為單身女性,又其中特種行業工作者比例高;雖套房需求量高,但相對複雜的居住環境稍微抑制了房價,現在每坪約 55~60 萬 / 坪。以上是以台北市為例的套房市場狀況,但目前台北市中心的套房建案已趨近飽和,在供不應求的狀況下,房價不斷攀升,而小套房也逐漸轉型成精品小豪宅,或以挑高 4 米 2 作夾層,爭取更大空間,吸引更多人前來投資。


目前還有哪些適合投資的區域?

除了上述台北市中心的熱門區之外,新北市各捷運站附近周邊五百公尺地帶,也是值得投資的選項之一,(如:板橋江子翠站、永和頂溪站)等,住戶量大,房價漲幅也很大。另外,也可選擇新北市外圍地區(如:林口、三峽)入手門檻低,且配合未來機場捷運線的通車,增值空間也勢必隨之牽動。

此外,全台各地的大學城,一直都是許多套房投資客鎖定的目標。淡水附近的北藝大、淡江大學,附近交通便利且生活機能佳,許多人選擇在此投資套房再分租給學生,不僅客源穩定,投資報酬率也相當高。


精打細算,當個快樂包租婆!


‧看準高投報率,套房分租正夯

比起銀行定存的低利率,現在許多投資客寧可選擇將存款投資於套房再出租,從中獲利。出租套房的投資報酬率平均在 2.5 % 以上,其中又以分租型套房為最熱門,即投資客買下位於大學附近的傳統住宅,以學生為固定客群,改裝成 4~5 間小套房再分租給多人。這種新興投資型態,中南部尤為顯著,因北部房價高,租金又無法大幅提升,投資報酬率大多不到 3 %;而中南部房價較低、租金較穩定,投資報酬率可高達 8~9 % 以上,扣除空置期外,約 10 到 15 年內可回本。不過,投資中南部的房子,增值空間小,要小心未來轉手不易而被套牢。


‧理性購屋,多方考量停看聽

女性在購買房子時,很容易受到屋內的漂亮裝潢、房仲業務人員的遊說而在衝動下作出決定,因此最好能多找一兩位親人、有經驗的長輩陪同前往。買房前,務必多方考量,例如:未來是否考慮轉賣?假設台北人要在南部投資套房出租,該如何解決交通與出租空置期的問題?除了停下腳步理性思考未來規劃、多看看同類型商品,比較市場行情之外,還可多向警衛、鄰居打聽附近的居住環境狀況,避免交易完成才後悔,甚至虧了一大筆錢。

平時掌握 333 原則,利用開源節流籌備多一點自備款,都有助於上班族在投資套房時,減少資金上的負擔。邱太煊建議,投資房地產要將眼光放長遠,長期投資,才是正確的心態。

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